白银时代房地产如何赚钱？——旅游地产怎样玩？

             白银时代房地产如何赚钱？——旅游地产怎样玩？

                   熊大寻旅游策划公司/文

熊大寻旅游策划公司认为：全国房地产业的黄金时代已成过去，随着供过于求的存量市场出现和国家政策的限制，决定了房地产白银时代和青铜时代的到来，加之城市中心地块已极为稀少，未来房地产绝大部分面对的是郊区及远郊土地，房地产常规的玩法已成死路。最近全国地产公司破产潮和跑路潮，已是最好的验证。中国首富王健林最近宣布，万达未来只会持有高端度假酒店和万达重心转向文化旅游也是明证。

传统房地产的玩法是：拿到土地后，研究周边楼盘、商住比例和户型配比，争取一个好的容积率，算好成本和利润，想一个卖点概念就开始卖房了。在刚需和地产兴盛的年代，这种研究房子的做法还行。但现在市场不行了，地块更偏了，银行不贷了，房子饱合了，还是这套玩法只能是死路一条。一旦销售回款慢了，房地产企业立即就被资金和高息压力逼死。这就是房地产企业破产潮和跑路潮的原因。

于是，原来玩房地产的老板作了调整，走上了两条路，一条路是远离地产，转行做其他。另一条路是搞旅游地产，换套行头接着玩。结果大批转行的老板发现，做其他行业根本赚不到钱甚至还要亏钱。还是得回来做地产，但房地产的现状又让他们两眼茫然、前途何在？另一批搞旅游地产的，用常规旅游地产玩法，搞个文化旅游的概念或依托个风景区玩地产，结果不是人套地，而是地套人！原来以为是新玩法的旅游地产根本卖不动！原来以为通过旅游地产去套政府的地，结果根本玩不转变成了地套住了人！现实让他们困惑不解、路在何方？ 其实，房地产业的未来只有一条路，就是旅游地产！但不是传统的旅游地产，而是新型旅游地产！房地产的核心地段地段永远是地段，这是传统经典理论。这句话听着像在说地段，其实这句话的核心是在说人气！好地段有好人气，有好人气你就不愁卖！如今房地产已几乎不可能有好地段了，怎么创造人气就成了全盘的关键！

旅游地产的核心秘密就在于创造人气弥补地段的不足！但传统旅游地产，一是依托风景区，一个湖或一座山，开始建度假别墅和公寓，这种简单“粗暴”（无脑）的做法二十年前就有人在玩了，是被人玩到烂的老把戏，早就没有投资吸引力了！二是请个旅游规划院和旅游规划公司，在地块搞点游乐项目或者山寨一个欧洲地标建筑，再结合点城市历史文化和产业特色，就开始搞地产开发了。其实这里面有两个盲区，一是老板不懂旅游，只能去照搬和抄袭别人的项目，二是中国99%的旅游规划公司和旅游规划院也不懂旅游！把自己听说过、见到过的项目认为是旅游，把每个项目都策划规划得似曾相识、千人一面！这就决定了楼盘不景气的未来。

其实，旅游就是理由！旅游地产的核心就是要给消费者一个必须要来这里的理由！把这个理由想清楚，旅游地产就成功了。这个理由就是你的楼盘一定要成为了一个人们非来不可，不来后悔的地方，一定要成为一个人山人海的旅游景点。当然这个景点不一定要收门票，不一定要有景区大门。熊大寻旅游策划公司运作的新型旅游地产的秘诀在于——不是旅游地产，而是地产旅游！楼盘不再依托景区，楼盘本身就是景区！建筑不再只是住人和商业，建筑本身就是景观！而且是震撼性的奇观！旅游地产是把旅游做成地产，而地产旅游则是把地产做成旅游！

这种做法有几处好处：一是楼盘无一例外会成为所在城市最重要的楼盘。（熊大寻旅游策划公司在昆明东川区策划设计的一个84亩旅游地产项目，是一把手区长做项目指挥长，而当地一个二千亩的新城市区、新行政中心只是副区长做指挥长，WHY？前者影响力要比后者大很多！不是体量，是创意和吸引力！）二是楼盘可大大节约成本，不需要专门花巨资去搞旅游项目，楼盘本身全部被利用成为旅游项目。三是楼盘自动吸引海量人流，不再需要大品牌和超市来拉动！

万达为什么是最大的开发商？目前，新型旅游地产——地产旅游这个道全国只有万达领悟了！它在无锡、武汉和南昌建设三个大型文化旅游城，全部邀请好莱坞创意团队策划。每个项目投资300亿！创意设计费都要数千万！这种烧钱的路数我们不要学，也学不来。另外一条路就熊大寻旅游策划公司低成本的地产旅游的巧妙打法。

熊大寻旅游策划公司用旅游的角度来创意建筑：我们根据东川区“天南铜都”的铜文化，以铜矿石蓝色晶体为素材，创意建筑中国第一个水晶大厦；根据玉溪“音乐之都”的文化，创意建筑“天簌大厦”，根据天目湖的名字，创意建筑“天眼”，根据连云港“海滨城市、西游记故乡、水晶之乡”的文化，创意建筑“东海龙宫”等等，让每个项目都做到震撼人心，超越想像，让建筑成为震撼性景观，成为人们非看不可的旅游项目和城市地标！

旅游策划和旅游规划这个行业，经常看到听到很多“创意”，不少著名的旅游规划公司和建筑设计公司的“创意”就是把荷花放大几十倍，变成一个建筑；把当地特色植物的模仿一下变成建筑，美其名曰仿生建筑、象形建筑；把当地建筑元素抽象概括后放进建筑中，号称体现当地文化特色。其实，这种初中生都能一分钟想出好几个的创意，都是初级得不再初级的创意，甚至根本就不能叫创意。

还有很多外国的设计大师最擅长的就是异形建筑，千奇百怪的扭曲的造型，抽象难懂的古怪建筑，以艺术为幌子，掩盖内涵和创意的不足和关联逻辑的缺失。中国国家大剧院是一个蛋壳的造型，为什么要这样？鸡蛋跟剧院有什么关系？这种创意太初级，缺乏震撼人心的感召力和吸引力。央视大楼为什么要设计成大裤衩——扭曲的几何体？跟电视播出有什么关系？单纯凭搞怪来吸引眼球，那我设计一个更扭曲更怪的建筑是不是更吸引人！这都是不理解何谓“震撼性创意”的结果

真正的创意，必须是不仅夺人眼球，更要夺人心魄！夺人眼球很简单，怪异就行。夺人心魄很难，首先要跟创意的主体有巧妙的关联，天目湖建一个天眼，恰到好处！连云港建东海龙宫，绝妙无二！其次，要是人们心中想看，现实中没有。天眼和龙宫都听说过，没见过，梦想过，这就是市场！这就是经济收益！第三，不仅有形式，更要有内容。熊大寻旅游策划公司和熊大寻创意建筑设计公司在天眼中设计了“天之眼”，卖点是“老天照看”，谁不想被老天照看？里面还有十几个与之关联的创意项目，充分支撑天眼的主题。东海龙宫就不用说了，绝不只是一个外观，神话里龙宫里有的，我们项目都会有。因为涉及商业秘密就不多说了。

试问蛋壳剧场，你的内容在哪里？央视大裤衩，你的内容在哪里？除了一个外观，还需要有一个强大完整的体系，这才是创意建筑，这才是震撼建筑！这才能做到建筑就是景点！

上面讲的都是城市建筑，如何用创意建筑点亮城市。现在房地产业进入了困境。如何通过创意建筑和震撼建筑来点亮地块、盘活楼盘，这更具有极为现实的意义。一个好的旅游项目不一定靠天吃饭、靠古人吃饭，同样，一个楼盘不一定靠地段吃饭，靠常规配套吃饭。按传统的思路和做法，一个城市的中心是千百年形成的，但如果你的超常规创意和震撼性项目，你的楼盘在哪里，哪里就是市中心，哪里就是游乐场！

关键在于，你要有超越人们想像的项目，这种项目不是让你花钱引进滑雪场、游乐园和灯光秀，而是把充分利用大楼的外观、步行街的路面、绿化景观的空地，创意50亿人都没听过、没见过而造价不高的项目，建成之日就是轰动之时！就是爆棚之时！

最近我们接手一个藏区松潘县的一个100多亩的房地产项目，按常规路数开发了一半不好卖，开发商找到我们，我们不是去参照周边楼盘，而是要做全国楼盘和景区都想不到、做不出的创意——根据松潘县是海内昆仑岷山最高峰所在，打造“天宫之城”，开发空中温泉和空中天街，让人在空中泡温泉、在空中逛街！一个寻常不过的房地产项目，即将变成一个震撼人心的旅游项目，造价仅仅增加少许，就脱胎换骨，变成一个全国人非去不可的地方

！这就是地产旅游，把普通房地产变成震撼旅游景区！

为什么大楼的外观一定要是现在这样？为什么步行街只能让人走路？它们还可用来做什么？13亿国人还有什么需求没被满足？开发商要搞明白了，未来的这个省的地都是你的！全国城市的地都是你的！你只要搞明白了震撼性创意的原理，做房地产不需要再搞关系，不需要再政府公关，你所要做的就是等待各地市长排队请你开发他的城市。你也不需要找厉害的销售团队，不需要再花大钱打广告，因为楼盘自己就是最好的广告，楼盘自己就能创造海量人气，楼盘自己就能把自己卖完！这是为什么？没有创意就没有生意！没有震撼就只有遗憾！

中国经济已进入低增长和萧条期，从世界各国经济历史来看，很难重现当年快速发展的盛景。除了地产和几个特别好的互联网企业，做什么你都很难赚大钱。房地产不景气，实际上是常规房地产不行了，而超常规房地产的市场到来了！只有用新型旅游地产即地产旅游的打法，用超常规创意和震撼性思路开发楼盘，让你的楼盘不仅成为当地政府的心肝宝贝，更让你的楼盘成为消费者的追捧对象。新的房地产时代已经到来，过去的格局即将颠覆！谁先掌握这套打法，谁先重新洗牌，谁先制定规则，率先成为新王者！