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姜汝祥:为什么用住宅思路做城镇化项目是死路一条
2016-01-20 16394
一,住宅思维为什么做不了城镇化
 
    我们大家都知道典型的住宅操作模式,简单讲,就是“快速周转模式”,快速拿地,快速建房,快速销售。这实际上是一种快消品的逻辑,即把“地”迅速转化为“商品”。
    
    这一游戏的核心是两个,第一地段,有了好地段,商品自然不怕销售。第二是资金,好地段自然贵,所以,要有大量资金。
    
    幸运的是,这个行业开发了一种销售模式“预售”,于是开发商可以提前拿到钱,于是住宅就成了一个相对简单的游戏:地段,地段,还是地段!
   
    住宅的这一套逻辑,在城镇化项目中几乎完全不成立:
   
    第一,城镇化项目基本没有什么好地段,如果有,那早就被瓜分了。
 
    第二,城镇化项目基本上是长期项目,一做也许就要五到十年,走快速变现的路是走不通的。
 
    第三,城镇化项目中住宅只是一部分,而且销售对象主要是农民,赚不了什么钱的。
 
    第四,城镇化项目少则几千亩,多则几万亩,一个项目动则上百亿,所以,多有钱的公司碰到城镇化项目,都是穷人。
 
    第五,城镇化项目的大体量,注定了其中的业态是多元化的,不仅有住宅,重要的是旅游休闲,文化娱乐,养生养老,商业与产业等等,而这些业态的消费主体,很大程度不是当地农民,而是邻近城市的中产阶段,问题是,你如何让城市中产阶段开车一两个小时跑到这儿来?来了又如何呆得住?这都是住宅项目思想中完全没有的。
   
    第六,更关键的是,如何保障农民的权益?简单讲就是城镇化项目中成千上万的农民如何就业?让他们进工业园?那得有多少工业园!让他们在城镇化项目中进入服务体系?有足够的服务体系支撑这么多农民么?又如何让以务农为生的农民有足够的服务技能?
 
     如此等等问题,都回归到一个基本点,那就是城镇化项目不再是住宅思维所能够操作的。要命的是,今天的大部分城镇化项目,又是由一大批习惯于住宅开发的房地产开发公司主导,我想,这就是今天城镇化项目见不到到太多亮点的原因。
 
    当然,我们可以把这一切归因于国家政策的滞后,的确,比起城镇化对中国经济的作用来说,国家相关的政策是太不给力了。我们当然也可以把这一切归罪于地方政府的不作为,问题是,要让习惯于行政推动的政府如何作为呢?
 
 
    从战略上,我想说的是,当城镇化作为一种国家战略的时候,任何一家公司首先要做的,首先是思想上的转型,那就是彻底把玩住宅的那一套思路抛弃掉,认真从城镇化的趋势与属性出发,基于新的消费趋势与新的市场手段提出新的想法,才会有赢的希望。
 
 
   城镇化会不会改变中国的房地产公司的格局?我不知道,但我知道的是,中国最大的一批房地产公司,都是大批量“住宅工业化”的产物,更重要的,他们退缩到一二线市场,与政府联手玩“高房价,高回报”的游戏,至少在短期内,他们没有兴趣去做什么吃力不讨好的城镇化项目。
 
   正是在这样的节点,我们需要讨论一个问题,那就是中小企业如何做上百亿的城镇化项目?我的回答是,也许电商思想与互联网思维,能够帮助我们找到一些启发,特别是其中的互联网金融思想,能够帮助我们发现,城镇化的本质不再是一场传统工业革命的重演,而是一场基于互联网与电商的金融革命。





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