（接上）

二说价格趋稳，小幅震荡。

之所以判断2015年新常态下的房地产价格趋稳，是因为我们可以预计，未来一定时期内，中央政策层面上对房地产将是不扶不压，坚持市场化的方向，继续去行政化。还有一个可以预料的是，随着房地产市场的盘整回调，已实施三年、实际上也并不太管用的“三限”（限购、限贷、限价）调控政策是时候全面退出了，以兑现新决策层上任伊始即宣告“市场的交给市场”的承诺。但地方政府势必仍将穷尽智慧持续施以“微刺激”，以保“土地财政”不至于崩盘。

在这样的政策环境下，考虑到保持宏观政策连续性和稳定性的需要，以及经济下行的压力，决策层还将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，通过改善投资、促进消费和出口，以拉动经济增长。宏观政策面将为楼市企稳、保温提供“暖箱”。在从来给点阳光就灿烂的楼市，不排除局部市场复苏和上涨的可能。所以未来一个时期，房地产市场规模将在目前的起点上小幅增长，价格在高位上小幅震荡。但从中长期看，将螺旋式、周期性地下行，并最终回归正常状态。这是行业发展的规律。

但正如前面所分析，市场不具备整体上房价继续大涨的动力。除了前述，这里还要看到这样几个重大因素，将很大程度上改变购房人心理普遍预期，促进房地产市场理性回归：

一是反腐败和不动产登记。“十八大”以来中央强力反腐，不但打击和制约了官僚特权阶层用灰色甚至黑色收入大肆拥房，今后动辄几十套、一二百套房的“房叔”、“房婶”、“房祖宗”、“房神仙”越来越少，而且习总书记反复强调要“保持反腐高压势头”和即将全面实施的不动产统一登记制度，还会逼迫这部分人向市场吐房。

二是人口因素。其一，2015年是中国的人口“拐点”，2015年后适龄购房人群所占比例将呈下降；其二，中国家庭“4－2－1”的人口结构，将导致未来十年二十年内中青年夫妻从双方父母那儿继承几套住房；其三，中国目前住房保有量巨大。（这一点本人在12月刊的文章已有分析，限于篇幅不再赘述）

三是房产税这柄高悬的达摩克利斯之剑。拟议中的房产税一旦落地，如果持有二套及以上住房的家庭被按年课以万元计的税负，势必将给房地产行业带来一场釜底抽薪式的革命。

这样的判断肯定会让那些仍在盼望房价大涨的人心中不快。然而忠言逆耳。可曾想过，房价疯涨何时是个头？中国的房地产早已脱离正常轨道，畸高的房价已经把中国拖入一个全民房奴的泥潭中。房地产绑架了政府，绑架了中国经济，是人尽皆知。房地产泡沫之所以至今未破，并不是经济规律使然，而是中国特殊的国情决定的。中国房地产从1998年全面市场化以来，在高速发展中几次被喊“狼来了”但“狼”总是没来。了解中国房地产业的人心里清楚，如果没有中央政府政策上一次次开闸放水，没有地方政府大力救市，没有商业银行的助推，“狼来了”不会成真吗？

有人说中国房地产就是个大忽悠，再偏激一点的人说就像是个“庞氏骗局”。中国房价十多年来一路飞涨令世界惊叹，这里面确实有房地产利益链条上的各利益方分工配合的功劳──政府、开发商、代理商、银行、媒体、炒房人，是他们共同营造了房地产“涨！涨！涨！”的社会氛围，不断创造出“没有最高、只有更高”的房价奇迹。这其中太多的是非曲直难以尽数。仅举一例吧。例如“刚需”论。从某个角度看，“住房刚需”其实是个伪命题。人饿了要吃饭，渴了要饮水，冷了要穿衣，睡觉要有床，这些都是刚需。但如何安放这张床也就是如何解决住房问题，却有多种办法。大腕富豪们住洋房别墅，收入高者住大房，收入少的住小房，低收入者可以租房（事实上一般人都会算账──在中国，至少目前租房比买房划算），再低的可以申请保障房。如果说年轻人买车上下班是刚需，你肯定不会同意。那凭什么认为年轻人结婚买房就是“刚需”？房价之所以能疯涨，与中国人“结婚要买房”、“有房才是家”的观念影响有很大关系。另一方面，十多年房价的疯涨和货币贬值的现实，又反过来把更多的人推到了买房保值增值这条路上。

潮涨总有潮落时。当房地产“黄金十年”成为过去，市场和社会现实将会教育消费者，从当前的“住房崇拜”中清醒过来。当房产不再具备投资价值，当人们普遍都能理性对待住房问题，房价还能疯吗？

（未完待续）

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2015年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com