文∕涂山青

中国经济进入新常态。房地产高速发展十余年后，随着经济转轨以及2015年人口“拐点”的到来，也将进入新常态。新常态下，房地产将告别规模扩张、野蛮生长，市场进入一个相对平稳和理性的低速发展阶段，价格将在市场调节下最终趋于合理。这正在成为越来越多人的共识。房地产告别过热追捧、过快发展的“黄金十年”，转入低速增长和平淡发展的新常态，房企需要换个活法了。

一、变“速度－规模”型发展为“质量－内涵”式发展

万科从1997年起坐上中国“地产一哥”的位子，直到2014年易主绿地。万科到2000年时销售过1千亿元，超过美国的帕尔迪房屋公司而成为全球最大的开发商。万科年销售规模突破第一个1千亿元，用了26年；从1千亿元到2千亿元，只用了4年。再从行业面上看，2014年，共有7家房企销售过1千亿元，而销售过百亿元的房企则达80家。这份靓丽的“成绩单”似乎仍在昭示着行业“光明的前景”。但是透过数据的背后，我们不难发现，近几年行业过度营销、需求“透支”、市场增长乏力、房企分化加剧（意味着绝大多数中小房企将会消失）等种种隐忧。

在百亿级企业一大片，千亿级企业排成队，“一哥”之争的门槛已上升到2000亿级的房地产行业，应该说目前已到了规模见顶的时候：一方面，市场和行业大背景促使房地产“规模见顶”──中国经济增长放缓之下城市居民可预期的收入增长有限，人口“拐点”的到来，城市住房保有量巨大，保障房逐步分流低收入购房者；另一方面，中国房地产“跑马圈地”的时代已经结束，过去十多年全民购房热潮下催生出的今天市场上这些地产“大鳄”，在市场已经降温的大环境中很难继续快速膨胀其规模。

正因为如此，在岁末年初热闹的有关“地产一哥易主”舆论氛围中，我们看到万科和绿地还算是保持了必要的头脑冷静。万科掌门人王石再三强调“有质量的增长”，说要“忘记数字，在更有价值的方向上做探索”，总裁郁亮说“未来万科更关注回款”；绿地掌门人张玉良则表示，非常赞同万科“不刻意追求规模”的态度，说绿地“对规模已经不在乎”。

从房地产发展模式上讲，在绿色环保、低碳节能和节约资源的国家大战略要求下，过去那种“拿地──盖房──销售”的简单轮回，争项目、拼资源、比速度的粗放发展模式越来越难以生存和立足。房地产行业和企业必须走内涵式发展的道路。这就要求房企转变发展观念，放弃规模和速度冲动，变“速度－规模型”发展为“质量－内涵式”发展。在项目规划、建筑设计、土地和空间利用，新材料、新技术、新工艺研发，以及资源节约和集约方面下功夫。仅以“工厂化造房”为例。目前我国95%的建筑都属高耗能，房地产建筑长期停留于现砌现浇的施工作业方式。而根据欧美日和国内企业研发应用的实际来看，固材预制化、再现场装配的“工厂化盖房”，可以节约固材80%，节约用水30%，减少建筑垃圾80%，降低能耗70%，工期还能提前30％至70%。在工厂化造房方面，欧洲的比例超过50％，美国在55％以上，而日本更是达到80％以上，中国目前则不到5％。在中国房地产界，万科是最早致力于工厂化造房的企业，1999年投入巨资成立“万科建筑研究中心”，王石2003年提出万科要“像造汽车一样造房子”。近几年万科的预制混凝土外墙技术、装配式内墙技术、内外墙免抹灰技术三大成果已转化为实际应用。2013年万科新开工主流产品中，三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%，而据万科2012年制订的《工业化三年发展目标》计划，2014年这三项技术的应用分别要达到20%、60%和50%。这无疑将使万科在工厂化造房领域具备技术优势和领先地位，同时也使万科具备工艺优势、施工工期优势和逐步形成成本优势（万科的工厂化造房成本目前已接近于传统方式建房，还将逐步降低），并能提高万科的企业形象。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2015年第2期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com