文∕涂山青

轻资产化，大型房企转型的热门之选

“拿地－开发－销售”的业务循环，是传统的重资产运营模式。而房地产暴利时代的结束，高土地成本、高资金成本和高税负，使地产企业传统的资产重型化模式越来越难以适应变化中的竞争环境和市场形势。单打独斗、统包统揽的“全产业链”配置资源的项目运作模式面临越来越大的挑战。近两年，轻资产运营成为房地产转型升级的热门方向之一。

所谓轻资产运营模式(Asset-light strategy，ALS)，是知识经济条件下兴起的业务运营新模式。它是企业基于知识和核心能力，将业务链上某些占用资源多的环节（例如生产制造、分销与零售等）业务外包出去，自身则集中于知识含量高且占用资源少的业务环节（例如设计、研发、品牌与管理等），以此提高资本回报率。轻资产运营在很多领域都存在。例如耐克，作为全球知名运动品牌，但它自己却没有一间工厂，生产全部委托外包。房地产开发是典型的重资产领域，随着行业整体利润水平下降以及融资环境收紧，那种传统的以大规模资源投入尤其是资金投入为特征的地产滚动开发的重资产模式正在发生转变。大型房企纷纷以品牌资产为引领，广泛整合产业链上下游各种资源，延伸业务触角，以轻资产运营形式提高杠杆率。近年来万科、保利、世茂、绿城、远洋等大型房企相继宣布自己的“轻资产运营”路线图。大量发展轻资产业务，是目前房地产行业最主要的特征。

作为行业领头羊，万科在轻资产运营上做得风生水起。万科通过品牌输出和管理输出，广泛进行项目合作开发。2013年底万科现有开发项目398个，其中合作项目就占到207个，当年新增加项目104个，其中66％为合作项目。万科在合作中坚持“小股操盘”，即万科不控股，尽量减少占股比例，但项目仍由万科团队操盘。2010年，万科斥资29.6亿元竞得深圳盐田壹海城项目，但随后将股权的一半卖给招商地产。万科即便是做商业地产，也倾向于轻资产化。2013年万科开发的9个万科广场项目有7个采用合作开发模式。万科近两年明显加大了商业地产的比重，但商业物业尽量售出而不持有。例如万科将北京金隅万科广场90％的股份售出，自己只占10%，而深圳万科广场股份则全部卖出。这一点，明显迥异于潘石屹坚持持有商业物业的做法。

万科参股并运营的昆明云上城项目，万科投入0.23亿元，占股23%，通过小股操盘，万科从中获得项目收益分配0.84亿元，管理费收入1.26亿元，万科融资渠道及手续费0.17亿元，三项收益总计2.27亿元，投资回报率高达987%！简直羡煞同行。

2014年上半年，万科在毛利率同比下滑2.9个百分点的情况下，核心净利率能同比上升0.6个百分点，这主要归功于投资收益达到13.1亿元（同比增长237.8%），而万科的小股操盘项目是投资收益倍增的贡献主力。其投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以股权转让方式实现项目合作而实现的收益，还有以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着其小股操盘项目陆续进入结算，相信投资收益贡献将大幅攀升。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社邀请撰写的。载《城市开发》2014年第11期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com