房价越打压越上涨 25年后北京房价80万 2006年的时候，我和发改委的研究员，著名经济学家王晓广打赌，我在新华社参加座谈，有人给我打电话，“董老师，你说北京房价要上涨，但是王晓广 在北京清华大学演讲的时候说：‘用不了五年，现在一万元的房价，连八千都不值’”，当时，二环到三环之间住宅的价格大概是一万。后来我写了一篇文章文章， 我们假定，在二环三环之间，或是在北 师大附近，有一套140平米的房子，价格是一万多一平米，五年之后如果涨价，你赔我差价，如果跌价，我赔你差价。这篇文章后来被广泛转载，包括中央电视台 在新闻30分当中用了两天时间去讨论这个话题。后来他们联系了任志强， 任志强说王晓广从来没对过。随后，也就是2006年我在讲课的时候提过，“用不了五年，北京遍地是四五万的楼盘，十万的 楼盘不再是新闻，还有二十万的都是顶级豪宅”。到了2011年，大家可以看看是不是我所说的结果？但当时我提出这个结论的时候，大家都在骂我，毫无疑问我 的预测是对的。去年年初时，在某一个场合，我无意中说：“八十年代的时候，全国均价只有408块钱，当时的北京均价也只有500块钱，二十五年后的 2012年，全国均价将近6000，北京官方公布数 据是20000。按照这个发展趋势，再来一个二十五年，假定社会稳定，金融体系不崩溃，按照以往的发展趋势，全国均价9万，北京80多万。这个观点被媒体 热炒，网上发了大量文章批判我，人民日报专门发表文章批判我，毫无疑问，80万正在缓慢的向我们走来。   官方公布数据失真 北京住房均价偏低   为什么这么说？过去官方公布的数据是不对的，是假的。由于四个原因，过去官方公布的数据部分失真。全国在过去二十五年，平均每年上涨，不是官方的那 个数据。实际上全国均价我推算了一下大约在7500，而不是将近6000。北京的房价2012年大家知道是什么情况？绝对不是官方公布的20000多一点 点，我估计在36000-40000。我们以二手房为 例，大家 在签合同的时候都是阴阳合同，三环四环以内成交，普遍是四到六万，合同全部签两万，这个数据失真已经到了连小孩都知道的地步，还有好几个原因，我不去说。 如果按照这个数据推算，未来的25年，根本不需要我所说的前面二十五年的涨幅，前面二十五年，每年上涨百分之十八点七，只要下降六个点，达到百分之十二点 七，就能达到均价八十万。全 国也不需要我过去讲的数据，只要再下降一两个点，照样能达到我说的那个数据。   买房决定财富阶层 房价反映城市功能   我们可以看到今后普通老百姓，财富阶层的划分，主要不是取决于你们工资收入的高和低，而是取决于你买没买房子，买了几套房子，什么时间买的房子，在 哪里买的房子。在一个正常的市场上，它包括两部分，一部分是买卖市场，另一部分是租赁市场。什么是房价，首先它反映了资源的紧缺程度，是建设用地富余程度 的一种体现。也就是说这个城市当中，究竟哪部分地可以用来开发？从这个角度来讲，它将决定了这种价格。北京的人口在继续聚集，但是我们没有多余的用地，所 以圈地是很正常的。北京现在凭借着市场的力量在抢占河北的用地，在这样的情况下，北京的房价会是什么样的走向？除非北京的人口出现倒流，才会出现北京房价 停止或是下跌的局势。房价还是城市功能和建设力量的综合反映，北京是政治中心、经济中心、文化中心、科教中心、医疗中心，这种中心导致了一种强大的综合竞 争力，没有任何一个城市能和北京抗衡。为什么北京的房价没有把上海拉的远远的呢？这和建设用地的松紧是连在一起的。所以当房价要反映这种城市功能的时候， 反映它的综合竞争力的时候，当没有任何一个城市可以替代北京的时候，北京的房价该往 哪里去？   市场“正外吸引” 房价是城市“门票”   房价还是城市价值的体现，什么是城市价值？我们在经济学力有个词，叫外部吸引，就是你在这里不需要付出就能获得的好处和坏处，正外部吸引就是所谓的好处，负外部吸引就是所谓的坏处。当通州[最新消息 价格 户型 点评] 绿地的这个项目起来的时候，比如说你原来在它附近有一个房子，当时绿地拿这块地的时候，假定这个房子原来是100万，只是因为绿地来拿这块地，这个房子没 有增加新的维修维护，没有新的装修，但是它能由100万直接升到了130万，这30万哪里来，绿地的项目改变了规划也改变了资产评估条件，评估就多了30 万，这就是正外部吸引。在北京，正外部吸引无限强大，我们能获得更多的好处。房价高就意味着市场规模大舞台大，综合竞争力强，你有本领你就能在这里生存。 所以房价是城市价值的体现，是一张城市的门票，所以一定要相信市场的力量。