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宏皓:宏皓:2016年中国房地产将进入长期下降通道
2016-01-20 1315

根据国家统计局数据,截止到201511月底,全国商品房待售面积6.9637亿平方米,比10月末增加1004万平方米。与此同时,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,以2.4的容积率计算,全国整体库存约为63亿平方米。

另外20151218日,国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅价格变动情况。通过价格变动情况分析,可得出全国楼市回暖迹象明显。要知道,这轮“暖冬行情”是持续1年零9个月的政策持续发力之后出现的。自20143月起,先是地方政府“犹抱琵琶半遮面式”地救市,然后过渡到地方政府公开救市,最后进入国家层面。到了最近,房地产“去库存”甚至成为政治局会议讨论的重要问题。

乐观看待,未来一段时间还会有更多“救市”的新举措出台。楼市继续回暖是没有问题的。但笔者真正想强调的是,对于三四五线城市来说,这种回暖力度远远不够,能不能持久也很难说。

目前,中国的房地产正经历着一个“结构性衰退”的特殊阶段。一边是一线城市房价“加速赶顶”,个别地方房价如疯牛破栏,新房卖到10万以上也不奇怪。同时,地王纷纷拿地,而拿到的地价却远比周边楼价要高得多。这说明各路资金都在一线城市的楼市中博弈。

而另一边却是三四线城市去库存举步维艰,正因受高库存压力的影响,2015年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑,房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度,房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长区间。

面对如此僵局,决策层已经高度重视。李克强总理在多次讲话中提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”同时,最近的中央经济工作会议,在分析部署2016经济工作时,引人注目的一项任务是要化解房地产库存,提出通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求,稳定房地产市场

综合分析,笔者认为:2016年中国房地产将进入长期下降通道。

因为在国家支持房地产大背景下,绝大多数城市的房价仍然没有跑赢通胀。这就是目前中国楼市的惨烈真相。事实上,中国房地产已经进入了“慢熊市”,绝大多数城市房价涨不动了,甚至是惨烈的下跌。最惨的是此前涨幅过大的温州,5年房价下跌了24%。所以,持有温州的房子,真实的亏损是55.3%。能在未来跑赢或者接近跑赢“真实通胀”的,只有一线城市。在一线城市里,也不是全部片区都可以跑赢真实通胀,只有重点开发区域,比如深圳的前海宝中、龙华才能跑赢通胀。

“慢熊市”的最大实惠,将被95后、00后们获得,他们中绝大多数人(一线城市以外的),将不会像80后一样,被房价压迫得喘不过气来,这是房地产泡沫带来福利。在三四五线城市,住宅正在回归本来的含义,这没有什么不好。只是从投资角度来看,这里的房子投资价值大大降低了。一线城市房价将继续上涨,虽然某些年份也会跑输“真实通胀”,但它们按照人民币计价,仍然会涨下去,直到你目瞪口呆。

所以决策层下定决心要化解二、三、四线城市房地产库存,但如果对一线城市也是网开一面的放松,那么旧的泡沫没有去除,新的金融风险泡沫却又在积骤中。无论是当年的日本,还是美国的次贷危机,其教训都说明,房地产高潮的“尾部阶段”,是利润最丰厚,最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候,也是市场极易失控、随时会变脸的时候,沸点一不小心就成为顶点。个人炒房被套高位也就罢了,但是动辄数百万/套的一线城市房价要是破了,金融风险肯定是难以估量的。  

中国房地产首要任务就是防范当前的风险,遏制住一线城市泡沫风险进一步膨胀。而对于三四线城市则通过将库存商品房转化为廉租房、保障房解决城市低收入者的住房需求。当然,对于房地产业整个产业链而言,房地产的辉煌期已过。为谋长远发展,房地产业真正需要做的是:将各种层次的潜在供给变为现实供给。需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等,完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度,解除对住房租赁投资的限制,补齐租赁市场这个“短板”,给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。另外还可以兼并重组、转型升级、走出国门等方式另寻出路,也不失为明智之举。

 

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