根据国家统计局数据，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米。与此同时，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

另外2015年12月18日，国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅价格变动情况。通过价格变动情况分析，可得出全国楼市回暖迹象明显。要知道，这轮“暖冬行情”是持续1年零9个月的政策持续发力之后出现的。自2014年3月起，先是地方政府“犹抱琵琶半遮面式”地救市，然后过渡到地方政府公开救市，最后进入国家层面。到了最近，房地产“去库存”甚至成为政治局会议讨论的重要问题。

乐观看待，未来一段时间还会有更多“救市”的新举措出台。楼市继续回暖是没有问题的。但笔者真正想强调的是，对于三四五线城市来说，这种回暖力度远远不够，能不能持久也很难说。

目前，中国的房地产正经历着一个“结构性衰退”的特殊阶段。一边是一线城市房价“加速赶顶”，个别地方房价如疯牛破栏，新房卖到10万以上也不奇怪。同时，地王纷纷拿地，而拿到的地价却远比周边楼价要高得多。这说明各路资金都在一线城市的楼市中博弈。

而另一边却是三四线城市去库存举步维艰，正因受高库存压力的影响，2015年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑，房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长区间。

面对如此僵局，决策层已经高度重视。李克强总理在多次讲话中提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”同时，最近的中央经济工作会议，在分析部署2016年经济工作时，引人注目的一项任务是要化解房地产库存，提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求，稳定房地产市场。

综合分析，笔者认为：2016年中国房地产将进入长期下降通道。

因为在国家支持房地产大背景下，绝大多数城市的房价仍然没有跑赢通胀。这就是目前中国楼市的惨烈真相。事实上，中国房地产已经进入了“慢熊市”，绝大多数城市房价涨不动了，甚至是惨烈的下跌。最惨的是此前涨幅过大的温州，5年房价下跌了24%。所以，持有温州的房子，真实的亏损是55.3%。能在未来跑赢或者接近跑赢“真实通胀”的，只有一线城市。在一线城市里，也不是全部片区都可以跑赢真实通胀，只有重点开发区域，比如深圳的前海宝中、龙华才能跑赢通胀。

“慢熊市”的最大实惠，将被95后、00后们获得，他们中绝大多数人（一线城市以外的），将不会像80后一样，被房价压迫得喘不过气来，这是房地产泡沫带来福利。在三四五线城市，住宅正在回归本来的含义，这没有什么不好。只是从投资角度来看，这里的房子投资价值大大降低了。一线城市房价将继续上涨，虽然某些年份也会跑输“真实通胀”，但它们按照人民币计价，仍然会涨下去，直到你目瞪口呆。

所以决策层下定决心要化解二、三、四线城市房地产库存，但如果对一线城市也是网开一面的放松，那么旧的泡沫没有去除，新的金融风险泡沫却又在积骤中。无论是当年的日本，还是美国的次贷危机，其教训都说明，房地产高潮的“尾部阶段”，是利润最丰厚，最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候，也是市场极易失控、随时会变脸的时候，沸点一不小心就成为顶点。个人炒房被套高位也就罢了，但是动辄数百万/套的一线城市房价要是破了，金融风险肯定是难以估量的。　　

中国房地产首要任务就是防范当前的风险，遏制住一线城市泡沫风险进一步膨胀。而对于三四线城市则通过将库存商品房转化为廉租房、保障房解决城市低收入者的住房需求。当然，对于房地产业整个产业链而言，房地产的辉煌期已过。为谋长远发展，房地产业真正需要做的是：将各种层次的潜在供给变为现实供给。需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等，完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度，解除对住房租赁投资的限制，补齐租赁市场这个“短板”，给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。另外还可以兼并重组、转型升级、走出国门等方式另寻出路，也不失为明智之举。