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朱耿洲:复旦大学商业地产开发与融资总裁班《房地产融资策划36计》
2016-01-20 15124
客户:复旦大学管理学院高级管理人员发展中心 地点:上海市 - 上海 时间:2014/6/7 0:00:00 在房地产宏观调控的背景下,商业地产如何有效解决资金问题?方兴未艾的商业地产如何提高创新能力应对风险?2014年6月7、8日,中国资本策划研究院(CCP)院长朱耿洲博士为游学到安徽省九华山的“复旦大学商业地产开发与融资总裁班”学员讲学两天,以房地产“融资策划和资本运营”为题开讲。 (图为2014年6月7、8日,朱耿洲博士为“复旦大学商业地产开发与融资总裁班”讲学) 着力提高商业地产企业融资能力 朱耿洲博士为本期总裁班精心准备了独家融资秘籍。两天时间里,朱博士透过互动案例教学,让学员全部了解了商业地产主要融资渠道与资本运作方法,包括但不限于内部融资、民间融资、外资银行融资、国际基金合作、REITS融资、资本市场融资等关键环节的管理技术和手段等实战知识与内容。 朱耿洲博士指出,随着外资银行在中国人民币业务的全面开展和区域经营限制的解禁,外资银行将成为中国房地产信贷市场主角之一,如何与他们打交道,正成为中国房地产企业融资战略的重要选题。 十五万亿的民间资本虎视眈眈的关注着房地产业。而由于中国金融结构的先天缺失,结果是房价的非理性上涨和政府的强力打压。“在现有金融环境下,必须探索出一条直接路径,使中国房地产企业尤其是商业地产企业健康成长”朱博士认为。对此,朱博士详细讲解了“资金互助与民间融资”、“私募基金与夹层融资”等内容,使学员明确了如何疏通好民间资本与商业地产项目融资的通道。 朱耿洲博士说,当下国际基金也是商业地产项目融资的主要渠道。多数企业向外要资金,也勇于走出去,进行资本运作,兼并收购,使中国商业地产市场走向全球。 朱博士详细介绍了备受当前房地产企业青睐的多种融资方法,如房地产信托融资、REITS--以资产支撑(ABS和MBS)为依托而巧妙设计的创新金融工具REITS,由于他独特的优势,正成为国际商业地产融资的重要形式。“中国目前的金融法律框架,不支持REITS的发行,而新加坡和香港为了争夺亚洲的REITS市场龙头地位,争相向中国地产商抛出橄榄枝,中国商业地产企业要把握好机遇。”朱耿洲博士说。 创新决定商业地产企业的发展 朱耿洲博士在讲学时表示,商业地产不同于住宅地产,更要在项目定位、品质打造、营运模式选择方面体现高度的创新性、强大的执行力。 朱博士分别列举了万科、中海地产、娃哈哈、万达等从事商业地产的做法与可资借鉴的经验。 据了解,日前万科和百度合作,做智能商业地产。百度将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术。双方联合打造的首个项目位于北京昌平的金隅万科广场,将于今年8月底完成智能化升级,升级之后的金隅万科广场可以让顾客通过手机进行商场内路线规划、停车场导航等。未来双方将在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中,尝试引入百度的LBS技术服务(即基于位置的服务),对人群进行分析,掌握顾客活动轨迹、消费习惯,提供定制服务和精准营销。 “百度将基于大数据分析及云计算技术,为万科旗下的商业地产提供智能化升级的解决方案,实现科技公司与地产公司互动达成战略合作,这将是大方向,这种创新有益于商业地产的发展,也是一种互联网、大数据时代的趋势,值得推荐。”朱博士表示肯定。 “而中海地产的创新就可能差强人意。”朱博士认为。 据了解,中海集团的中海环宇城采取“只租不售”的纯租赁模式,回报期长。但他们还没有培养和训练出一个好的商业团队,也没有引入外部资源,后备资金支持不力,加上没有良好的创新管理与运营,自持物业反而成为公司的包袱,得不偿失,中海集团的商业地产项目不景气的原因主要就在于此。 宗庆后的“娃哈哈”在商业地产方面也显创新不足,朱博士认为。据了解,如今唯一的实体项目娃欧商场一败涂地,宗氏父女对商业地产的分歧日甚,人才团队无法跟上,管理“一言堂”,战略频繁变动朝令夕改,曾经紧密合作的经销商离心,娃哈哈商业地产前景一片黯淡,宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。这是门外汉的学费,跟他面临相似风险的还有一连串威名赫赫的人物单:苏宁的张近东、雨润的祝义才、红星美凯龙的车建新、海尔的张瑞敏...... “而王健林的万达集团去在商业地产方面如鱼得水,其发展利益于有良好的创新力与执行力。”朱耿洲博士评价说。 万达之所以执行力强,缘于万达内部已形成强有力的执行文化,每个人都有执行意识:万达在广州开发的第一个项目——白云万达广场,地下两层,地上十几层,建筑面积40万平方米,本来定的任务是两年建成,却只用了11个月就建成开业。 万达集团是全球商业地产行业的龙头企业,已在全国开业88座万达广场,持有物业面积规模全球第二,计划2014年开业24座万达广场,持有物业面积2203万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。“万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司,形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势,就些都是万达全力创新的结果,也是他们作为中国商业地产第一品牌的最好回报。”朱博士表示。 商业地产不容低估的过剩风险 朱耿洲博士在讲学时表示,其实目前中国商业地产存在供大于求的问题,与住宅泡沫化的分歧不同,一直以来,警示商业地产泡沫的声音不绝于耳,但并没有阻碍商业地产继续开发。据了解,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个。 资料显示:中国的商业环境已不支持商业地产模式。主要是以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀,已影响到了中国商场的生存,即使在三四线城市,由于建有强大的物流体系,人们也开始在网上购买服装、电子等商品。同时,资产价格与通胀的上升,导致商业租金上涨,从而挤压实体商业利润,大量商业项目除餐饮、电影院、儿童服务等具有现实人流的项目外,其他零售类生意遭遇电商的冲击较大,这导致许多城市的商业地产出现大量空置。 “商业地产的过剩风险不容低估和忽视。开发商在明白,地方政府更要明白,不能不考虑区域经济的发展与人均消费力,不能只顾政绩与形象,打造各种地标式的商业中心,而应通过减免税费和提高公共服务等方式,激励和促进更多有助于就业的小型商业与服务业发展,从而削除过剩的商业地产的影响,也真正带动地方经济健康发展。”朱耿洲博士强调。 本期课程由复旦大学管理学院高级管理人员发展中心主办 本期也是中国资本策划研究院(CCP)“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第607期
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