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困境3：引导库存商品房进入住房租赁市场？

发展住房租赁市场，引导库存商品房转化为租赁市场房源，是本次“六条措施”提出的一个新思路。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，需要大力发展。政府希望鼓励个人和机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。从节约社会资源、激活房地产市场的角度看，这确实是一个很好的方向，可以作为地方政府去库存的一个政策着力点。问题是目前中国房价畸高而房屋租赁回报率普遍过低。大量的调查数据表明，住宅市场静态租金回报率仅2%左右。北京某机构调查全国数十个城市样本，2014年仅武汉、成都的回报率刚过3%。因此，很难想象，在三四城市房屋升值前景并不乐观而房屋租赁回报水平又如此之低的情况下，这一政策能很好地刺激社会资本买房转租。

另外一个方面，三四线城市因为经济发展水平低，现代服务业发展水平也不高，外来人口流入有限，房屋租赁需求疲软。靠发展房屋租赁市场发展去库存不现实。

困境4：鼓励开发商适当降房价？

从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，即便降价也多是屈于公司资金压力或在外部竞争的压力。开发商为什么不愿意降价？一是这些年地价畸高，而且材料和用工成本持续攀升，商品房的利润空间不断被压缩。开发商普遍表示降无可降。近来有开发商接受媒体采访，问及降房价时说“房价涨50％还亏钱，怎么降？”二是担忧。开发商担心降价引发市场恐慌，市场反而更加低迷，同时担心老业主反弹。三是地方政府不愿意。地方政府其实是房地产的最大受益者。这也是长期以来地方政府明里暗地促推房价上涨的原因。降价影响地方涉房税费收入。2014年以来房地产市场低迷，三四五线城市商品房销售不畅，政府卖地收入大幅减少，很多地方财政难以为继。发展到2015年，已有一些地方甚至开不出公务员和教师的工资。在这样的情形下，只要房地产还有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻扰开发商降房价的。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2016年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com