关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区：合理房价的“理”究竟是什么？在我看来，至少应该有三个层次的道理：其一是合理房价的评价标准；其二是合理的城市住宅体系；其三是合理的城市化布局。

　　合理房价的第三个公式

　　多年来，看空房价的主要理论依据是两个经济学公式：1.房价与收入之比；2.租金回报率。

　　用房价收入比来计算合理房价，国际货币基金组织[微博](IMF[微博])提供的2012年数据是：新加坡4.4倍，纽约6.2倍，而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍！另外还有人用2011年的公开数据，根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平，北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

　　这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明是行之有效的，为什么在中国就不适用了呢？答案：中国是人口大国和货币大国，中国的城市化是史无前例的。两个理论公式的前提是：1.人口不流动；2.货币不增长。但在中国的城市化浪潮中，这两个前提都不存在。尤其是在中心城市，人口和货币在流动中积聚集中，这是城市化进程中不可逆转的趋势。

　　马克思在《资本论》中专门有一篇研究资本的积聚与集中，如果当年他同时研究国民经济的城市化，我相信他必然会得出和我一样的结论。根据资本集中的规律，人口、货币的积聚与集中必然创造城市空间的稀缺性，而一切财富的共性是稀缺性。从财富的稀缺性看城市，每栋房产的价值都包含着空间溢价，因为空气中漂浮着金钱的味道。城市的空间溢价率越高，城市房产所包含的财富就越高。因此，我提出了合理房价的第三公式：单位空间的人口/财富比。用这个公式评价中国楼市，人们才会理解城市房产的刚性需求并非居住需求，而是致富与安全的需求。所以，驱动房价上涨的原动力是人的致富欲望和超额货币，因为房价上涨在多数情况下来自于财富的货币化，是货币化的虚拟财富点燃了人们追逐财富的梦想。

　　从财富理论看城市，看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动：

      1.高房价补偿原住民，购房者用现金赎买稀缺的空间，并让一部分原住民自愿退出竞争；

      2.高房价延缓外来人口的流入，并让竞争力较弱者被迫放弃竞争；

      3.高房价提升城市人口的整体素质，让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

　　超级城市群

　　与合理的城市住宅体系

　　英语Urbanization的中文可以有两种译法：其一是城市化；其二是城镇化。然而，这两种翻译的中文含义却有很大差异：城市化以流动人口为主导，城镇化以非流动人口为主导。因此也形成了两种城市化模式：其一是中小城镇化，典型代表是德国模式；其二是超级城市群(或大都市圈)，典型代表是大纽约、大巴黎和大东京等。

　　超级城市群(或大都市圈)是法国地理学家戈德曼在1957年提出的一个新概念。作为现代都市的最高空间组织形态，超级城市群的量化标准有二：其一是2500万以上的人口积聚；其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于经济地理和文化历史的原因，中国的城市化事实上已经选择了超级城市群主导的模式。三个特大型都市圈已经或正在形成，即长三角城市群、珠三角城市群和大首都经济圈。这三个特大型都市圈的人口集中度都已超过了1亿人，而按照戈德曼的标准看中国，此外还有近10个城市群的人口集中度接近或超过2500万人，人口密度超过每平方公里250人。所以，我们研究中国的城市住宅体系应以超级城市群为背景，否则难以理解特大型城市群(亿万级)的住宅市场。

　　从人口和货币的流动看城市住宅市场，城市住宅体系将自发地形成一个“金字塔”：5%—10%的高端群体拥有豪宅；30%—40%的中产家庭拥有普通商品房；50%以上的人口进入住宅租赁市场。这样的住宅“金字塔”一旦形成，背后就将出现另一个倒置的“隐形金字塔”，因为富豪阶层在豪宅市场中流动，钱多人少；低薪阶层在租赁市场中流动，人多钱少。三级住宅体系中隐形存在的人口与资金的流动决定城市的生命，就像血液循环对于人体一样重要。富人有钱，进城寻找投资和理财机会。穷人有梦，进城寻找就业和创业机会，金钱和梦想在城市的空间交汇，不断演绎着欲望都市的商业传奇和财富梦想。对于一个城市而言，没有富人就没有现在，没有穷人就没有未来。城市住宅体系的合理性在于城市的财富效应，因为现代城市群是一个国家的财富中心。

　　以财富中心为标准，城市的边界不是“城”而是“市”，市场的延伸和升级决定人口和货币的流入流出，从而决定着城市空间的扩张与收缩。从市场升级的角度看，超级城市群必然以现代金融业为核心，从而形成国家的金融中心城市群，因为金融市场是现代市场体系的最高端市场。多数人对城市群的误解源于对金融业的偏见，以为只有实体经济才能创造财富，所以担心实体经济外迁会导致城市的“空心化”。其实，人们所担忧的城市“空心化”恰恰是金融创新驱动的产业升级和市场升级，现代金融业依托超级城市群已升级为虚拟财富制造业，而虚拟财富才是都市文明的主流财富。人们迟早会认识到：合理的住宅体系不是让多数人拥有住宅，而是让房地产市场成为虚拟财富的温床和家庭财富的支柱。

　　合理的城市化布局：

　　癫狂与落寞同在

　　金融中心的形成和交通网的改建是一国经济城市化的里程碑，合理的城市化布局必将提上议事日程。在这个阶段，城市人口过半，经济发展的重心从工农业转向现代服务业或第三产业。城市经营者将不得不面对城市的“生死劫”：一些城市将由于人口流入而膨胀，一些城市将由于人口外流而萎缩甚至衰亡。交通网和水资源会改变不同城市的相对优势，一些城市的宜居属性会上升，有的则下降。久而久之，中国的城市化布局将逐渐形成三级城市体系，其合理性评价标准在于稀缺空间资源的经济效益最大化。

　　城市的“生死劫”将体现为房价涨跌的分化。以代表性城市的住宅均价为中位数，一方面，越来越少的城市住宅均价高于中位数，其中金融中心城市的均价会远高于中位数，其地标性顶级豪宅和办公楼的价格将缩量飙升。另一方面，越来越多的城市住宅价格低于中位数，其中水资源不足或人口外流的城市会成为“鬼城鬼镇鬼区”，房价一落千丈且无人问津。此时回首以往，人们会看到一个国家的楼市“金字塔”：从房价普涨到分化，再到不同城市的涨跌互见，具有升值潜力的投资性楼市日益缩窄。最后：天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在。就业机会的减少和家庭财富的缩水让人口加速流入中心城市，楼市投资的黄金(1302.70, 2.40, 0.18%)定律因此转变为：中心，中心，还是中心！

　　城市的“生死劫”还体现为薪酬水平与经济总量的分化。如中欧博尔捷的薪酬研究报告：2013年企业平均年薪在6万元以上的城市有8个——北上广深杭宁苏甬，只有上海超过7万元。企业平均年薪在4万—5万元区间的“二线城市”不到10个，有天津武汉成都重庆郑州青岛大连西安，此外还可加上无锡厦门三亚昆明拉萨等特色城市。上述20多个城市同时也是房价较高的城市。统计数字还证明：薪酬水平、平均房价与经济总量之间有很高的相关性，三者的重合度高达90%以上。这也间接证明了此前提出的合理房价第三公式：单位空间的人口/财富之比。美国《外交政策》杂志的一篇文章标题为“中国经济描述”，第一个结论就是35个城市约等于经济总量的一半，其中北上深广(含佛山)的国内生产总值占全国13.72%，若再计入外围城镇则占比更高。

　　合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间相互制约，共同决定着“人的城市化”。据此判断，中国城市化可谓大局已定，未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿，区域分布将呈现“二八”格局：50%以上进入三大特大型城市群，30%左右进入二线中心城市，其余20%分布在若干中小城镇。至中国城市化完成之时，三分之二以上的国土或将成为渺无人烟的“无人区”。而真正的挑战是：如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。