重庆商业地产项目—朗晴广场之败笔 身处观音桥商圈核心位置的—朗晴广场，2010年9月风光开业，口号是要打造重庆“最浪漫购物中心”。时至今日经营不到一年，已经是人气惨淡、商家退场、合同纠纷等等而导致基本“死盘”状态。 地产知行者提醒——这种情况正验证了本人自创的《中国商业地产危盘实操解码系统》商业地产培训教材及演讲培训时提到的：商业地产项目的成功不是地段、位置所决定的;而是项目的市场定位、商业定位决定了所有的后面一系列的：项目规划、业态组合、内外部人流车流动线规划、铺位划分、功能划分、设施设备配套、招商策略、宣传推广策略、经营管理模式......否则怎么会有那么多身处CBD核心商圈的商业地产烂盘、死盘呢？ 最近传闻说要改变主题——从当初综合型业态的购物中心，变身为专业性的婚庆主题卖场、西南最大的珠宝卖场（只是传闻还未确定）。 地产知行者提示——如果朗晴广场真是按此定位重新操盘的话，本人现在就可以断言肯定又是另一场悲剧的开始。（注：此定位不可行专业分析暂略） 其实一个项目失败后如何重新操盘成功道理非常简单，就像一个人生病后怎么样才能够治愈（绝症除外）：那就是通过望、闻、问、切先确诊病因，然后针对病因对症下药就OK了;地产知行者在10余年全国各地成功救活数百万平米商业地产项目的经验及教训就是—望、闻、问、切，然后对症下药。 朗晴广场项目现状及失败病因概析： 1.项目外车水马龙、项目内门可罗雀 朗晴广场项目被一条步行街行车道将其与商圈硬生生隔断，从表面看外面是车水马龙，但人流却难以贯通、对流; 一侧装修了大半年还未竣工的某珠宝品牌门店后面，是一排排关门谢客的商铺，如果不是临街几个商铺亮着的店招，很难联想到这里曾经卖到10万、20几万元一平米的天价商铺就在这里。（其实当时大家还在为这个项目销售得如此火爆而大赞成功时，地产知行者就已经提出了：商业地产项目的成功不是单看销售得多好、销售价多高，而是需要看其是否真正能够提供可持续经营发展并增值回报多赢的——商机） 再看朗晴广场的LG层，除了大门两边的快餐店、便利店和服饰店，没有一家店铺在正式营业，开业率不到一成。 那些曾寄托、憧憬着高额投资回报的无数小业主、无数商家美好愿望的各式店招下，一扇扇紧闭的大门上几乎清一色的贴着“清仓处理”、“门面转让”的告示，冷清的景象一览无余。 2.仅存商家赔本经营商管公司形同虚设 项目的二楼，是曾被大肆宣传的“爱情天梯”、“约会钟楼”和重庆独一无二的“数码天幕”，这些本应成为朗晴广场最大亮点的设施如今却如“死鱼的尾巴——不摆了”。 除了占据两层楼的某服饰店与快餐店，二楼仅有一家茶餐厅、一家咖啡厅及一家造型机构还在营业，且根据了解均为赔本经营。 此外，偌大的项目除了偶尔能够看到一位清洁工，没有发现任何商管工作人员，二楼唯一的洗手间设施损坏无人修理，商场微弱的冷气在室外高温侵袭下作用不大，商业管理形同虚设。 3.铺位分割、通道设计、业态组合问题繁多 同行明眼人一看就知道当初开发商为了销售回款价值最大化，基本上是把每一寸土地在商铺分割时用到了极致，导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失，使消费者容易产生消费疲劳感; 从一间间已经关闭的店铺可以看到，内部商铺中的业态品种繁杂多样，既有户外运动品牌，也有二手房租售商铺，更多的是档次如同地下商业街一样的小店，与朗晴曾经宣传的LV、CHANEL、GUCCI等品牌将会入驻相去甚远，更无一品牌及业态能够体现出项目的主题及定位。 4.统一经营管理权缺失 朗晴广场几乎有一大半商铺都出售给了小业主。（对于一个商业物业，只有开发商在持有较大比例项目产权的情况下，经营管理权才有可能统一，才能保证项目招商、营运按照预先的统一规划实施。） 否则，小业主为了追求租金收益，自行招商、使商户在业态品种、经营模式等方面各自为政，商场难以形成统一的经营管理。导致的结果就是招商业态混乱、商家品质参差不齐，缺乏统一的推广、统一的营运、没有清晰的主题。 5.项目概念及业态定位太泛 “浪漫金街”的理念的确很新鲜（所以在销售阶段炒作效果非常好），但地产知行者提醒—这种比较泛的概念却是不利于后期业态的明确及组合，商家的引进及消费市场的定位。 婚庆这个行业，属于目的性消费，消费者滞留时间不多，客流互动少。 从消费群体来说，浪漫的氛围固然对情侣来说不错，但这无形中又拒绝了众多其他消费人群， 从消费频率来说人不可能频繁的结婚、反复的来消费吧; 对于这样一个身处CBD商圈的商业项目来说，必须做到依傍商圈优势，吸引、分流商圈大量人流、人气来此才行，单单依靠“婚庆”这一目的性消费的业态要操盘成功朗晴广场项目只能是一厢情愿。 地产知行者提醒——其实朗情广场项目最缺乏的是主力店及休闲娱乐业态，有了这些业态才是保障基本人气的基础。而该项目在规划时，如果没有考虑到这些业态的工程技术条件，（如动线要求、层高要求、柱距标准、荷载要求、用电负荷、上下水要求等等），部分业态的引进那也就不现实了。 6.动线规划不合理，空调系统设计缺陷 朗晴广场本身的规划设计缺陷也是导致今天结果的核心因素之一。 项目停车场入口外面是一条比较拥挤的单行道，开车一旦错过车库入口，就必须绕一大圈才能回到原点，加上朗晴广场停车场入口又极为不明显，出入极其不方便。曾出现过市民开车绕观音桥步行街两圈都找不到入口的情况; 朗晴广场由诸多外地甚至国外的规划设计所、商业地产专家团队联合操盘规划，似乎没有考虑到重庆的气候环境因素，广场内与外界流通的开口太多，使得广场的制冷系统在这样的炎热夏日几乎不起作用，在广场内明显能感觉到蒸桑拿一般的闷热，购物体验极为不适。停车场、冷气等等，这些都是感受一个商场最基本的标准，如果这些硬伤不能想办法解决，该项目无疑将像地产知行者曾经诊断调整顾问过的宗申集团万州福斯德广场项目一样，最终也就只能转手他人了。 朗晴广场项目的核心问题，地产知行者一针见血指出——最初的商业规划问题。 结合10余年在操盘、诊断、盘活诸多商业地产项目的经验，一个商业地产项目的成功模式就一句话：商业定位、功能规划是1，这个1没有或者错了，后面的技术规划设计、设备设施配备、招商、宣传...........这些0写再多，其结果还是等于0。 林海彬《中国商业地产危盘实操解码系统》=创始人一针见血洞穿商业地产本质;望闻问切找对商业地产问题核心;对症下药解决商业地产危盘项目病根。咨询QQ：437528611邮箱：xjzczl@126.com电话：15922918366房地产全程策划、招商、销售、运营、投资、咨询、顾问。做中国房地产最具影响力增值服务商——骏邦地产（专业策划、实效营销）www.cqjbdc.com